なび:本編

平成26年版「ファミトーなび」発行にあたって

 平成12年5月の通常総会において、「ファミリートーク新北島ペット飼育規程」や「専有部分修繕工事の仕様書・申請書」を制定し、ソフト・ハード両面のルールづくりが進んだのを機会に、管理組合や町会その他の組織の既存の規約・諸規則をも含めた、マンション内の様々なルールを分かりやすくまとめ、これから入居される方にも、従来からの居住者の方にとっても、当マンションで生活するのに便利で役立つ手引書的な冊子を作ろうということになり、平成13年5月に初版「ファミトーなび」が完成しました。
平成14年10月には部分的な改訂を行い、平成15年に立ち上げたホームページ(http://www.famito.jp)にも、「ファミトーなび」の内容が掲載されるようになりました。
 平成20年5月には、その後の規約や駐車場使用規則の数度の変更、個人情報にかかる書類・記録の保管等に関する規程の制定、『災害に強いマンションづくり』宣言などを盛り込む改訂を行いました。
その後も、保険契約の変更、防災の取組み、幅広車(1.8m超)に関する駐車場のルールの変更など、さまざまな変更が生じたため、平成25年5月の通常総会において、「ファミトーなび」の改訂を行うことが決議されましたが、その後の、ごみ出しルールの変更、管理費の改訂などのために編集作業が遅れ、今般、平成26年版「ファミトーなび」の発刊に至りました。
 初版以来、「最低限必要なことは、分かりやすく。そして、より深く理解したい場合のために、詳しく」を実現するために、今回も、次の4部構成としています。
 1,『まず、お読み下さい』
   入居時に必要な情報、知りたい頻度の高い項目、重要性の高い項目などをコンパクトにまとめました。
 2,『詳しく知りたい時に』
   必要・有益な項目を、良く理解してもらえるように何故そうなのかという理由を含めて、詳しく説明しました。
 3,『資料編』
   各団体の規約・諸規則や、申請書・届け書などの書式。
 4,『緊急ダイヤル・くらしのダイヤル』
   公共施設を中心に、いざという時の電話番号をリストアップしました。内容も、新たに、ごみの分別回収・インターネット環境・わかりにくい団地保険などについて取り上げ、従来以上に充実したものになったものと思っています。
 今回は、ファイルに入れて配布しますが、このファイルは、本書のほか、町会・管理組合の資料の整理・保管に利用して下さい。
 皆さんのマンション生活がより豊かで充実したものになるように、本書を使いこなして下さい。
 また、今後さらに本書を充実したものにするために、どしどしご意見ご希望をお寄せ下さい。

  平成26年3月

入居時等の諸手続

  居住者は、入居時・その他の必要時に、次に掲げる手続をしてください

-入居時に必要なもの-

① 組合員名義変更届
   管理組合規約に基づく、新規組合員と現在組合員との引継のようなものです。区分所有法その他の法律に関係が生じますので大事な変更届です。
 ② 入居者台帳
   入居者の世帯構成を、お知らせ下さい。中町会・ジュニアクラブ・女性部・シルバークラブ等や、近隣コミュニケーションなどに活用させていただきます。
 ③ 防災名簿
   地震や救急救命などの緊急時に、提出した居住者自身を守るための名簿です。封をして提出いただき、緊急時以外には封を開けず、厳重に保管しています。
 ④ 預金口座振替依頼書・管理組合費等自動引落承諾書
   組合員・居住者の方々には、りそな銀行平林支店に専用口座を開設していただき管理組合費・駐車場使用料・バイク置場使用料などの支払・引き落としを一括して指定銀行より処理させていただいています。

-退去時に必要なもの-

 ① 組合員名義変更届
   売買・贈与など所有権を他の人に譲渡した場合に、提出して下さい。また、相続が発生した場合には、退去しない場合でも提出して下さい。
 ② 退去届
   例えば、空き屋にする場合・賃貸する場合・賃借人が賃貸借を終了して退去する場合などによる区分所有の変更を伴わないで退去される時に、転居先をお知らせ下さい。

-必要に応じて行う手続-

  居住者は、管理組合が管理する知友車上、バイク置き場および自転車置き場を所定の手続きを行うことで使用することができます。
 ① 駐車場(自動車)使用申込
 ② バイク置場使用申込
   自動車は、2代目の使用ができますが、将来、利用を制限する場合があります。
   使用料は、専用口座引き落としとします。自動車は、2年に1度場所替えを行っています。
     使用料(1ヶ月分)は 自動車    ¥11,500円
       ただし、次のいずれかの場合は13,000円です。
        (1)2台目の自動車
        (2)幅1.8mを超える自動車
        ※ 2台分の駐車場を使用する場合、その内の1台が幅1.8mを
          を超えるときは、1代目を幅1.8mを超える車とみなすので
          月額の使用料は合わせて26,000円となります。2台とも
          幅1.8mを超えることは認めていません。

                   バイク(50CC以上) ¥1,000円
                   (50CC以下) ¥400円
                           (平成26年1月現在)
 ③ 自転車登録
   敷地内に、自転車置場を設置しています、自転車を利用する場合は必ず登録して下さい、その際に登録台数に応じた登録料を納付していただきます。尚、自宅保管の場合も登録料が必要です。1年毎に更新します。(下記料金は1年分です)
          登録料は 1台目と2台目=1台当たり   ¥300円
                   3台目以上 =1台当たり ¥1,200円
          扉付自転車置場使用料は  =1台当たり ¥600円
  (平成26年1月現在)
   敷地内の自転車収容可能台数は、1戸当たり2台が限度ですが、当マンションでは、個々の家族数やライフスタイルの違いを考慮し、一律に台数制限することはせず、理想である2台目までは安く、それを超える3台目からは高い登録料を設定するという方法で、需給バランスにより総台数を抑制しています。
 ④ ペット登録
   原則として以前はペットは禁止でしたが、マンションが一時の仮住まいでなく「終の棲家」となってきた時の流れに対応し、一定のルールを守っていただくことにより飼育が可能にするために、登録制度を導入しました。よって、ペットを飼育する時は登録して下さい。

-その都度必要な手続-

 ① 臨時駐車場使用申込
   来客(親戚・友人等)の車両のために、臨時に指定場所の駐車場を利用できます、管理事務所で所定の手続をして下さい。申込書には駐車車両の車両番号を必ず記入して下さい。(月に3回以内。1回につき最長は3日【72時間】以内)
 ② 集会所使用申込書
   ファミリートーク新北島入居者は、集会所を利用できます、所定の手続をして下さい。ただし葬儀を、最優先といしたします。(予約があっても)
 ③ 専有部分修繕申請書
   組合員・入居者が専有部分を修繕(リフォーム)しようとする時は、ファミリートーク新北島管理組合法人の修繕仕様書に基づいて、全て事前に申請して下さい。

=プライバシーポリシー=

1.ファミリートーク新北島管理組合法人(以下「管理組合」という)は、その業務を行うにあたっては、常に、区分所有者および居住者の個人情報の保護に配慮して執行すべきであることを旨として、以下のとおり取り扱う。
2.管理組合は、区分所有者および居住者の個人情報の内、①防災名簿、②居住者台帳、③管理組合費に関する情報、④集合郵便受箱の開錠番号、⑤その他、理事会が秘密性が高いと判断する書類及び記録等の秘密に属するものを次のとおり取り扱う。
 (1) 書類については、施錠できる保管箱・金庫等に保管し、必要な時以外は開錠しない。
 (2) 電磁式記録については、パスワード等適切な方法によって管理し、これを取り扱うパソコンは、インターネットおよびLANから切り離し、単独運用とする。
3.管理組合の役員および管理人は、業務上知り得た他人の秘密を、法令に基づく手続きによって公的機関より強制された場合、または事前に本人の許可があった場合等正当な事由がある場合でなければ、他に漏らしてはならない。管理組合の役員および管理人でなくなった後においても、同様とする。
4.居住者により封筒に入れ封印をして提出された防災名簿については、管理組合は、封をしたまま保管し、緊急時等に必要な住戸の防災名簿のみを開封することができるものとする。
  その他、当管理組合法人の「個人情報にかかる書類・記録の保管等に関する規程」の定めに従って厳重に管理、保管する。
5.共用部分および敷地内に設置した防犯カメラシステムを、防犯と住みよい住環境に資するため、運用規定を平成25年5月25日から施行しています。その趣旨は、居住者のプライバシーに配慮するため、記録映像を閲覧できる者や理由を特定し、閲覧手続を定めたほか、関係者には守秘義務を課しています。

管理組合とは

-法的根拠・その目的-

 家や土地は、多くの人々にとって重要な財産です。戸建住宅の場合は、その所有者が自分自身の責任で、建物やその敷地の維持管理を行います。しかし、分譲マンションの場合、建物の躯体はもちろん、廊下・階段・エレベーター・管理棟等の他、敷地も共有となっており、様々な意見を持った多くの共有者間の調整をしながら、計画的にそれらの施設の維持管理を進めて行かなければなりません。
 そこで、建物の区分所有に関する法律(区分所有法)第3条では、マンションの区分所有者全員で、建物・敷地・附属施設の管理を行うために団体(管理組合)を構成することが定められ、区分所有者の意思に関わりなく、区分建物を所有すれば、そのことだけで当然に管理組合の組合員となることが明記されています。

-町会との違い-

 ファミリートーク新北島の場合、所有者のほとんどが居住者でもあり、尚かつ、ファミリートーク新北島の居住者だけで、一つの町会(中町会)を組織しているため、管理組合と町会の違いが判りにくくなる傾向がありますが、町会は、地域の居住者(住民)により構成する地縁組織であり、住民相互間の親睦や行政サービスの補完により地域振興を図ることが主な目的である一方、管理組合の場合は、自分達自身の共有財産を守り充実させて行くことが目的だと言う事ができます。

-ルールの適用-

 管理組合が規約や総会で定めたルールは、そのルールを決定した際の区分所有者だけでなく、その後に取得した区分所有者や、賃貸借等による占有者にも適用されることが、区分所有法第46条に明文化されています。

-法人として-

 修繕積立金その他の管理組合の財産は、個人の財産とは明確に区分され存在していることは、組合員は当然のこととして認識していますが、法人でない場合には、第三者から見ると必ずしも明確でないことがあります。
 例えば、管理組合の銀行口座は、管理組合理事長〇〇の名前になっていても、第三者である銀行から見れば、肩書き等は一切関係なく、法律上究極的には、〇〇(理事長)個人の財産であると認識され、理事長個人の借金と相殺される可能性がないとは言えません。
 電話の名義も同様で、理事長が替わって名義変更を行う際には、前理事長の印鑑証明書が要求されます。これでは、もし前理事長の協力が得られなければ名義を変更することができません。
 管理組合で不動産を取得する場合にも、登記名義は〇〇(理事長)個人名義でしかすることができません(この場合は肩書きも登記できません)。
 このような理由から当管理組合は、平成11年6月から法人化しています。これにより、理事長個人の財産と管理組合の財産とが第三者との関係においても明確に区別する事ができる等、財政基盤がより確実で、しかも社会的にも認知される存在となっています。

専用部分(個人財産)と共用部分(共有財産)

  専有部分は、玄関のドアの内側で、壁や天井・床・ガラス戸等で区画した内部をいい、この部分は各区分所有者が単独で所有します。
  共用部分は、廊下・階段・エレベーター等の共用の空間や、躯体および水道の配管・電気の配線等の設備で、これらは区分所有者全員の共有財産です。
  専有部分は、居住以外の目的に使用してはいけません(規約第12条)。また、専有部分は単独所有であるとは言うものの、専有部分内の工事が共用部分や他の専有部分に影響を与える可能性は非常に大きいので、リフォーム等の工事をする際には、事前に管理組合へ申請し、その承認を受けることが必要です。ただし、内容によっては、変更を求めたり、承認しないケースも起こります。
  また、共用部分の管理に必要な範囲で、管理組合は、専有部分内の配管・配線等の工事をしたり、立ち入りを請求したりすることができます。
  各戸のベランダや専用庭は、そこに接続する住戸の人だけが使用することが許されています(専用使用権)。しかし、共用部分であることには違いなく、通常の使用は自由に行うことができますが、造作をしたり、容易に動かせない物を置いたりする事はできません。
  なお、各戸玄関前のタイル貼りの部分やメーターボックスは、専用使用権にも含まれません。
  廊下・エレベーター・玄関ホール等の共用部分は、一般に通行や物の運搬のための空間ですから、私物を置いたり、遊んだりする場所ではありません。
  特にエレベーターの場合には、特別なルールがあります。自転車を自宅で保管する場合や、買物帰りに荷物を積んだまま自室の前まで自転車を移動させる(すぐに自転車置場に戻すことは当然)ためにエレベーターを利用することは構いませんが、朝の通勤通学の妨げにならないように、午前7時から9時までの間の利用は禁止しています。
 また、各戸の玄関前のポーチは、廊下の一部(=共用部分)であり、規約を厳格に適用すると、何も置くことは許されませんが、長年にわたりいろいろな物が置かれる様になって、今更、規約上の決まりを厳格に適用することも困難な状況にあります。一方で、このまま何の規制も設けないと美観を損ねたり危険なことにもなりかねないため、平成25年12月に「玄関ポーチに置いても良い物のガイドライン」(資料編参照)を設けて、次の8品目に限って置くことを容認しています。
 玄関ポーチに置くことを容認する物
  「牛乳受け」・「傘立て」・「植木鉢」・「小さな置物」・「手押し車」・「乳母車」・「車いす」・「イルミネーション」

管理組合費

-根拠と金額-

  組合員は、各住戸毎に定めた管理組合費を、毎月、管理組合に支払う義務があります。
(規約第24条)
  管理組合費は、毎年の経常的な管理委託費・設備点検費・営繕費その他日常の組合運営に必要な支出(一般会計)に充てるための「管理費」と長期修繕計画に基づき建物の強度を維持するための大規模改修工事等のために計画的に積み立てていく修繕積立金(特別会計)に充てるための「修繕積立金」からなっています。
 管理費は、平成26年4月から1戸当たり月4,870円(全戸一律)。修繕積立金は、1戸当たり平均で月12,263円(持分比例)です。

-支払い方法-

 管理組合費は、毎月末日までに翌月分を「りそな銀行平林支店」にある管理組合の普通預金口座に前納することになっています。これをスムーズに行うために、毎月1日(休日の場合は翌営業日)に該当月分を自動振替することによって徴収しています。従って、組合員は、「りそな銀行平林支店」に預金口座を開き、毎月末日には管理組合費その他管理組合に支払うべき金額が振替可能な残高をその預金口座に残しておかなければなりません。

-滞納した場合-

  自動振替されなかった組合員に対しては、催告の通知と納付書を配布しますので、早急に支払って下さい。なお、この納付書による入金には振込手数料が必要ですが、この費用は滞納した組合員の負担になります。ただ、「りそな銀行平林支店」のATMで「りそな銀行」の通帳から「ファミリートーク新北島管理組合法人」の口座(No.2167656)に振り込む場合には手数料は掛かりません。
 また、支払いのないまま、次の月末に2ケ月分以上の預金残高を残しておいても、遅れた分(前月分)はその月の分(当月分)と併せて振り替えられることはありません。
 滞納した場合には、年14.6%の割合で遅延損害金を支払って頂く場合がありますので、期日は必ず守って下さい。(規約第60条第2項)

組合員の資格・義務・権利

-組合員の資格-
  区分所有者=組合員です。ファミリートーク新北島に居住していなくても所有者は、組合員です。しかし一方で、居住している区分所有者の家族であっても、所有者でなければ組合員ではありません。

-組合員・居住者の義務-
  組合員には、円滑な共同生活を維持するため、管理組合規約や管理組合が定めた諸規則を誠実に遵守する義務があります。さらに、組合員は、同居する者に対しても規約や諸規則を守らせる義務があります。(規約第3条)
  また、所有者でない占有者(賃借人)は、組合員ではありませんが、管理組合が管理する敷地・建物および附属施設の使用方法については、組合員と同一の義務を負っています。(規約第5条第2項)
 組合員・居住者は、以下の行為をする事が禁止されています。(規約第28条)

 (1)建物の主要構造部の耐久性を損なう恐れのある変更
 (2)騒音・悪臭により他人に迷惑となる行為
 (3)危険物や不浄物のマンション内への持ち込みや保管
 (4)バルコニーを非常時の避難通路としての役割を損なう恐れのある使用
 (5)その他、他に迷惑を及ぼし、又は共同の利益に反する行為
-組合員・居住者の権利-
  組合員は、総会に出席して、その所有する1専有部分につき1個の議決権を行使する権利を有しています。1つの専有部分を2人以上で共有している場合には、その内の1名のみが議決権を行使することができます。
  居住者は、駐車場、バイク置場や自転車置場を使用することができます。

日常維持管理業務

  日常生活に、支障が生じないように各種設備に点検整備が必要です。定期的に点検診断を行うことにより、マンションの劣化、老朽化を未然に防ぎ、又、劣化等により第三者に対する事故防止も当然考えなければなりません。何故なら第三者事故の責任は、区分所有者全員にあるからです。よって品質管理を向上し建物全体の財産管理をしなければならないのです。
 建築設備、機器類その他が正常に機能するために、維持管理、日常の点検と法で定められている、
施設を点検し報告しなければなりません。
  例えば、建築関係では、建物・付属設備、エレベーター、換気設備
      消防関係では、消火設備、警報設備、消火避難訓練
      水道関係では、簡易専用水道、受水槽設備、給水排水設備
  マンションの日常維持管理業務はIUCLコミュニティライフ(株)(以下、「IUCL」という。)と管理委託
契約を結んでいます。委託内容と業務体制は毎年1回理事会が当該会社から重要事項説明書
により説明を受け、承認した文書を全組合員に配布しています。

長期修繕計画と資金計画

 劣化、老朽化を防ぐため、必要に応じて建物の敷地・構造・建築設備等の調査を行い、いつ頃どの様な修繕工事が必要で、これらの工事にどれくらいの費用が掛るかを、概ね25年程度先までシミュレーションします。そして、総会の決議により、長期修繕計画とその実行に必要な資金計画を立て、3~4年毎に管理組合費の金額を見直していきます。
 工事の目安は次のとおりです。
 長期計画として、約10~15年位を目途に(外壁塗装・防水・ポンプ・給水・排水・汚水関係工事等)
 約5~7年位を目途に(鉄部の塗装・水道メーター・ガス感知器・照明器具・消火器等取替)
 サイクル計画として、約1~2年を目途に消耗する部分(ランプの取替等)
 緊急時の対応として、総会まで待てないような事態が発生したとき。

専有部分の修繕(リフォーム等)

 専有部分の修繕等の場合でもルールがあります。管理組合規約や専有部分修繕仕様書をよく確認して下さい。
 修繕後にトラブルが発生した時の資料にもなりますし、ガス(爆発)、電気(漏電火災)、水道(漏水)、その他の事故防止・自己防衛にもなりますので、『専有部分修繕工事申請書』の事前提出が義務づけられています。(着手10日前までに)
 注意事項
   防火防炎    パイプシャフトや外壁の貰通は出来ません。
           (パイプシャフトは共用部分で、物置場ではありません)
           壁紙・カーテンは防炎仕様(不燃材)
   火災報知器   室内感知器
   使用電力容量  1階は14分岐・合計75アンペア、
           2階以上は12分岐・合計60アンペアまで(各室分電盤)
   給湯器   据え置き型のみで、壁掛け型は禁止(大規模改修時の外壁メンテナンスのため)
  施工業者の選定は十分に気を付けて下さい。施工不良や違法工事があると他へ迷惑がおよびます。(組合員全員の財産管理と自分自身のためにも)

役 員

-役貝の資格-
  組合員でも当マンションに居住していなければ役員になることはできず、現職の役員がよそに引っ越せば、所有権の存否に拘わらず、退任することになります。一方、組合員でなくても、当マンションに居住している組合員の家族・賃借人(短期賃貸借を除く)や、その家族も役員になることができます。
 従って、居住者であればほとんどの場合に役員の資格を有しており、居住者で役員になることができないのは、社宅として利用されている場合の従業員等ごく限られた範囲に限定されます。
-役員の義務-
 役員は、法令、規約・諸規則、総会や理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行しなければなりません。

-役員の員数・任期-
 役員は、大きく分けて「理事」と「監事」とがあります。理事は、規約上は12名以上18名以内となっていますが、総会決議により15名が理想の数であるとしています。監事は、2名です。理事・監事は、総会で選任します。
 任期は、理事監事ともに2年(正確には、就任後2回目の通常総会の閉会の時まで)ですが、何度でも再任することができます。
 ところで、他の多くの管理組合では、役員の任期は1年で輪番制というところが非常に多いと聞いています。しかし、当管理組合では、1年毎の輪番制では、長期的な視野に立った計画性・継続性のある運営は困難であると考え、任期2年と規約で定め,更に、実際には半数以上の役員が留任し、新任の役員も立候補や役員候補選出委員会の選考等により意欲の盛んな人にお願いしています。しかし、理事候補が定員に満たなかった場合、理事候補がいない階をもって輪番制による候補者を選出します。また、町会との連絡を密にするために町会推薦の理事が1名含まれています。

-役員の役割分担-
 理事は、互選により、以下のとおり役割分担しています。
 理事長(1名)、副理事長(若干名)、業務担当理事(若干名)、会計担当理事(1名)、書記 担当理事(若干名)、施設担当理事(若干名)、防火防犯担当理事(若干名)、広報担当 理事(若干名)。他に、無任所の理事も置くことができ、実際には町会推薦理事がこれに当 たっています。
 理事長は、管理組合法人の代表者で、業務を統括し、区分所有法に定める
 管理者副理事長は、理事長の補佐、理事長に事故があればその職務の代理 等
 業務担当理事は、駐車場・集会所等の使用に関する管理等と他の担当に該当しない職務
 会計担当理事は、帳簿を設けて収支状況を明らかにし、組合会計に関する職務 等
 書記担当理事は、会議の書記、議事録作成の他、理事会内の全般的事務 等
 施設担当理事は、共用部分に係る施設の維持管理、植栽管理 等
 防火防犯担当理事は、防火管理および防犯に関する職務
 広報担当理事は、広報紙「だんらん」の編集等の広報活動
 一方、監事の役割は、管理組合の業務執行・財産状況を監査し、総会に報告することです。執行状況をつぶさに把握するため、監事は理事会に出席して意見を述べることができます。

会  議

-総 会-
  総会は、通常総会と臨時総会があります。通常総会は、毎年1回、会計年度終了後2ケ月以内に開催し、臨時総会は、必要に応じて開催することになっています。
  総会を開く場合は、2週間前までに、会議の日時・場所・目的を示して、各組合員に通知しなければなりません。総会の招集は、通常は、理事会の決議を経て、理事長が行いますが、組合員の5分の1以上が請求すれば、臨時総会を開催しなければなりません。
 組合員は、総会に出席できない場合、代理人によって議決権を行使することができますが、代理人は他の組合員・組合員の同居者・その専有部分を借り受けた者でなければなりません。
また、書面によっても議決権を行使することができます。
 総会の議決事項は、決算報告・事業報告、予算・事業計画、管理組合費・使用料の額、規約の変更・規則の制定変更廃止、長期修繕計画の作成・変更等、規約第49条各号に掲げた事項です。
 総会は、原則として、組合員の過半数が出席し、出席者の過半数によって決します。但し、規約の変更等、規約第48条第3項に掲げた事項の議決には、組合員総数の4分の3以上の賛成が必要です。
 総会の議事については、議事録を作成し、組合員・利害関係人は閲覧を請求することができます。
-理事会-
 理事会は、理事をもって構成します。また、監事は理事会に出席して意見を述べることができます。さらに、役員改選期には、理事・監事の候補者となった者は、総会で選任されるまでの間、オブザーバーとして理事会に出席して意見を述べることができます。
 理事会は、理事の半数以上が出席し、出席理事の過半数によって決します。
 理事会の開催時期について規約上の規定はありませんが、実際には、毎月1回(概ね第3日曜日)の定例理事会と必要に応じて臨時理事会を行っています。
 理事会の議決事項は、総会に提出する議案等規約第55条各号に掲げた事項です。
 議事録については、総会の場合と同様です。
  一般組合員の理事会への出席・傍聴は、理事会からの要請を除いて認めておりません。目安箱の意見集約、管理費滞納者の対策等、プライバシーに関わる時があるためです。
理事会の報告・審議事項は、毎月のだんらん「理事会傍聴席」に掲載しています。

共用部分の清掃

  屋外全般、屋上、駐車場、駐輪場、管理棟、1階玄関ホール、各階エレベータホール、階段、
エレベーターかご、各階廊下の清掃を委託しています。
  住戸前の廊下の清掃は居住者も協力をお願いします。

管理人の勤務時間と仕事内容(IUCLとの契約内容)

-勤務時間-
  平 日 午前9時から午後5時まで(ただし、正午から午後1時までは休憩時間。
       土曜日の①も同じ)
  土曜日 ①午前9時から午後5時までと②午前9時から午後1時までを交互に勤務
  具体的な休みの日程は、毎月の「だんらん」に掲載しています。
-仕事内容-
 ・管理組合への各種申し込みや相談の受付・対応
 ・官公署及び出入り業者との連絡及び軽微な折衝
 ・場内巡視
 ・共用部分の鍵の管理
 ・経理事務
 ・文書配布・整理
 ・理事との連絡調整

こんな時は誰に
 以下のような居住に関わる申し込みや相談は管理人に申し出て下さい。
 ・自動車・バイク・自転車を新たに入手するので止める場所を確保したいとき
 ・住戸のリフォーム工事をしたいとき
 ・窓ガラスを割ったとき
 ・下階に水漏れを起こしたとき
 ・来客があって臨時駐車場を使用したいとき
 ・葬儀や会議などで集会所を使用したいとき
 ・廊下や敷地内に危険そうな物を発見したとき
 ・不審な人物を発見したとき
 ・その他、居住に関わる相談や苦情があるとき
  管理人の勤務時間外で急を要する場合は以下の担当役員に申し出て下さい。
  管理事務所の電話番号 06-6683-5598
担 当 具     体     例
業務担当理事 管理組合に関する諸手続の相談
施設担当理事 住戸や施設の工事、共用部分の不具合を発見したとき 等 
管理人が不在で緊急を要するときは、
IUCL(06-6303-1807:24時間対応)でも受け付けています。
広報活動(「だんらん」の発行、ホームページ更新)

ファミリートーク居住者向け広報紙として、平成8年(1996年)6月に創刊し、平成17年(2005年)4月に第100回記念号を迎えました。本紙は毎月1回、月初めを発行日として、管理組合と町会が連携しながら欠かさず発行を続けています。町会・管理組合だけでなく地域団体の情報媒体として、また居住者の投書を掲載するなど、コミュニケーションを図るツールとしても活用されており、これからも紙面の充実に努めてまいります。
    ホームページのアドレス http://www.famito.jp

年間の主な行事、活動内容

①通常総会(毎年5月) ②防災訓練(年2回) ③草引き(年3回)
④自転車登録(年1回) ⑤駐車場の場所替え(2年に1回) ⑥「だんらん」発行
⑦ビア・パーティーの開催(年1回)
※ ポイントカードについて
①、②、③と町会主催の特定の行事には、居住者の皆さんの参加をお勧めするため、平成16年度
から毎年、全世帯に「ポイントカード」を配布し、行事参加の際にポイントをお付けしています。
そして年間行事の終了後には、ポイント数に応じて「お楽しみグッズ」をお渡ししています。

⑧業者委託による維持管理作業
・管理業務(IUCL)
・共用部分の清掃(IUCL)
・エレベーターの定期点検・清掃(日本エレベーター)
・給水装置の定期点検・清掃(IUCL)
・屋内、屋外排水管の清掃(IUCL)
・植木のせん定、施肥、薬剤散布などの整備作業(下野造園)
・防災設備の定期点検(セイコー防災)
・自動ドアの定期点検・部品清掃(明光)

これまでに実施した主な事業

①5年ごとに記念事業を実施(25周年ではプレイロットに時計柱を設置しました。)
②駐車場の建設 ③放送設備の増強 ④自転車置場の建設
⑤エントランスホールの改修、自動ドアの設置 ⑥バイク置場の建設・改造
⑦照明設備の設置 ⑧大規模改修工事(外壁、廊下天井の塗替、廊下床張、屋上防水)
⑨集会所、管理事務所の改造 ⑩防犯カメラの設置 ⑪潅水装置の設置
⑫プレイロットの改造  ⑬給水装置の改造  ⑭植木の補植(ほぼ毎年)
⑮エレベーターの壁紙張替 ⑯防災設備の取替  ⑰水道メーターの取替
⑱ペット問題の取り組み(「ペットの飼育」項をご覧ください.)⑲ガス漏れ警報機の取替
⑳管理棟のエレベーター設置  ㉑ホームページの開設・運用

集会所の使用
1. 使用できる人の資格
・管理組合関係の会議・集会の開催者
・中町会(女性部、シルバークラブを含む。以下、これらを「傘下の組織」という。)関係
の会議・集会の開催者
・居住者が主催する催し物(葬儀以外の宗教集会及び政治活動は除く)
・居住者が参加する催し物(葬儀以外の宗教集会及び政治活動は除く)
 
2. 使用料について
    (この料金表は、営利目的ではない使用の場合に適用されます。)
使用区分 管理組合及び
中町会(傘下
の組織を含む)
が主催する場合 個人及びその他団体が使用する場合 葬儀
居住者が
使用する場合 居住者以外が
使用する場合 居住者が
使用する場合 居住者以外が
使用する場合
午前 午前9時から午後1時まで 無料 1,000円 2,000円 無料 新北島会館
並びに新北島
南公園会館の
使用料に準ずる。
午後 午後1時から午後5時まで 1,000円 2,000円
夜間 午後5時から午後9時まで 1,000円 2,000円
全日 午前9時から午後9時まで 2,000円 4,000円※営利目的で利用する場合は、1日1回の利用(午前・午後のように連続使用する場合は、1回の利用と見なす。)につき、上記の料金に2,000円を追加した額を徴収します。
 
3. 使用方法(鍵の取り扱いなど)
・中町会及び傘下の組織が主催する場合は、各組織の代表者が鍵を持っていますので、使用に際しては鍵の開け閉めを含め、各団体の代表者の責任で行ってください。
・個人またはその他団体が使用する場合は、直前に「集会所使用承認書」を提示して、管理人または業務担当理事から鍵を受け取り、使用後は直ちに返却してください。
・使用料は基本的に前納です。管理人に現金でお支払いください。
・使用後は原状回復してください。後片付け、清掃はもちろん備品類は元の位置に戻していただき、火の気や電源スイッチの確認、忘れ物にもご注意ください。
掲示板の使用
  ファミリートーク新北島では、管理組合、町会等に関する情報をお知らせするため、1階エントランス南側に掲示板を設置しています。
  掲示板を使用する場合は、あらかじめ掲示物について管理組合の承認を得てください。詳しくは管理事務所でお尋ねください。
ペットの飼育

1. ルール作りの目的
 管理組合では、建前はペットの飼育禁止としながら、実際に多くの家庭でペットが飼われている状況に対して、ペットとの秩序ある共存による豊かな住環境を目指し、「ファミリートーク新北島ペット飼育規定」を平成12年5月の通常総会で制定し、ペットの飼育をルール化しました。以下に要旨を記載しますが、詳しくは「資料編」もご覧ください。

2. 普段の飼い方
・ペットは自己の居室内(ベランダ・専用庭を含まない)で飼い、自己の居室以外で排泄させ ないこと
・動物の鳴き声や糞尿等から発する悪臭などで、近隣に迷惑をかけないこと
・自己の居室以外で動物の毛や羽の手入れ(シャンプー等を含む)、ケージの清掃等を行わないこと
・動物の毛や羽の手入れ、ケージの清掃を行う場合は、必ず窓を閉めるなどして、毛や羽の飛散を防止すること
・廊下、階段、エレベーター等の共用部分及び敷地内では、動物を抱きかかえまたはケージ等に入れて移動することなどです。

3. 飼うことができるペットの種類と数
・飼うことができる種類は、犬、猫、小鳥、ハムスター、亀、魚のみです。それ以外の動物を飼う場合は、事前に管理組合の許可が必要です。
・飼育できる数については、犬、猫の場合、制限を設けており、総数で2頭(犬2、猫2、または犬1猫1のいずれか)までです。
・飼うことができる犬の大きさについては、「成犬になっても飼い主が抱きかかえることができる大きさまで」という規定を設けています。
・飼育規程の施行前から、上記の制限を越える種類、数、大きさのペットを飼育していた場合は、「一代限り」そのペットの飼育が認められています。なお、飼い主が抱くことができない犬は、専有部分以外では、紐などでつなぎ、飼い主の体にぴったり付けて歩行させなければいけません。

4. 「飼い主の会」について
犬と猫の飼い主は全員が加入していただいており、さらにそれ以外にも入会を希望する居住者で「飼い主の会」を構成し、会員相互の友好を深めるとともに、動物の正しい飼い方に関する知識を高め、広めるよう努めることを目的として活動されています。

5. 苦情の処理、罰則について
管理組合、中町会、飼い主の会から各2名、計6名で構成する「苦情処理委員会」を設けています。居住者からの苦情(文書の場合は必ず記名をお願いします)を受けて、実態を調査し、その是非を判断し、苦情が妥当であると判断した場合には、その飼い主に対して警告を行います。さらに、その飼い主が1年間に3回警告を受けた場合は、その者が動物を飼育することを禁止します。

6. ペットの登録
・犬、猫、小鳥、ハムスターの場合、速やかに管理組合へ登録しなければなりません。
・登録には、犬、猫の場合は金500円、それ以外の動物の場合は金200円の手数料が必要です。
・登録の際には、登録申請書、添付書類(詳しくは「資料編」をご覧ください)、手数料を添えて、管理事務所で手続きをしてください。
・登録終了後に標識(シール)を発行しますので、飼い主は、その標識を他の居住者が見やすい場所に掲示しなければなりません。

ゴミの出し方
ファミリートーク新北島は、大阪市にごみを収集してもらっており、ごみの出し方は市が定めているルール(詳しくは、「ごみ分別表」をご覧ください。)に従っているほか、ごみを出す日や時間帯は管理組合が独自に決めている内容もあるので、その概略を説明します。
 管理組合では、中町会と連携してごみの減量化にも取り組んでいますので、皆さんの協力をお願いします。
 
1. ごみの持ち出し場所・時間帯
・普通ごみ、資源ごみ、容器包装プラスチックごみ
     ⇒駐車場の南側の「ごみステーション」に出してください。(次項の図面参照)
     ⇒ごみを出す日・時間帯は、毎週火曜日・金曜日の夕方から翌日の普通ごみ収集前までです。危険ですから、大阪市によるごみ収集作業が始まれば、ごみの持ち出しはご遠慮 ください。収集に間に合わない場合は、ごみを必ず家へ持ち帰りください。不衛生ですから、ごみの放置はやめてください。
 
・粗大ごみ
事前申込による有料収集です。日曜と年末年始を除く午前9時から午後5時までに、次の「粗大ごみ収集受付センター」へ電話でお申込ください。
電話番号(フリーダイヤル)0120-790053
 携帯電話から申し込む場合は、06-6377-5750
     ⇒「ごみステーション」西側の粗大ごみ置場にお出しください。
     ⇒持ち出しは、収集日当日の午前7時から午前9時までの間にお願いします。
・家電リサイクル対象品目(テレビ、エアコン、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・乾燥機)
買い替えの際に、家電販売店へ引き取りを依頼されることをお勧めします。なお、大阪市では引き取りや処分は行っていません。詳しくは西南環境事業センター(06-6685-1271)へお尋ねください。
 
・ファミリートーク新北島の「ごみ置き場所」
 
2.ごみを出すときの注意点
・使用済み食用油は、固めるか新聞紙等に吸わせて、普通ごみでお出しください。
・ガスボンベは必ず使い切った後、穴を開けて、普通ごみでお出しください。
・粗大ごみ以外は、「中身の見えるごみ袋」に入れてお出しください。
・大阪市は「指定ごみ袋制」ではありません。外から文字が読めるビニール袋なら、スーパーのレジ袋もごみ袋に使えます。
・紙袋やダンボールに入れてごみを出すのはお止めください。大阪市は収集しません。
・粗大ごみの目安は、最大の辺または径が30cmを超える固体です。もし、ご自身の責任で周囲に迷惑をかけることなく、小さく分解することができる場合は、「中身の見えるごみ袋」に入れて、普通ごみとして出すことができます。
・ダンボールは畳んで、普通ごみとしてお出しください。
・ごみ袋の口は、しっかりと結んでお出しください。
3. ごみの減量とリサイクルの取り組み
「ごみステーション」にて廃品回収を実施しています。新聞や雑誌、衣類、段ボール、紙パックをごみを出す日と同じ、毎週火曜日・金曜日の夕方から翌日の普通ごみ収集前までに出してください。お寄せいただいた資源の売却代金は、ジュニアクラブの貴重な活動資金になり、ごみの減量とリサイクルにも貢献できます。皆さんのご協力をお願いします。大阪市では、古紙・衣類を「新聞・折込チラシ」「段ボール」「紙パック」「雑誌」「衣類」の6品目に分別して出すことになっています。上記のとおり、「その他の紙」以外についても、よろしくお願いします。
 
4. 家庭から出るごみの分別について(大阪市ホームページから引用)
 
   普通ごみとして収集
   するものは、台所ごみ、
   紙くずのほか、最大の
   辺又は径が30cm以内
   のものある>いは棒状で
   1m以内のものです    大きさの条件を満たしていれば、電話機などの
   小型家電製品や植木鉢、陶磁器、ぬいぐるみ
   なども・・・
 
〈空き缶〉
飲料水・食料品・日用品などの金属製
の空き缶。
(ただし一斗缶以上のもの。スプレー缶・
ガスボンベを除く)
〈空きびん〉
飲料水・食料品・日用品などのガラス
空きびんで、一升びん以下のもの。
〈ペットボトル〉
しょうゆ・飲料用・酒類のペットボトル
で右のマークの表示があるもの。
〈金属製の用品〉
なべ・やかんなど、最大の辺または径
が30cm以下のもの。棒状のものは1m
以下(食生活用品以外は、金属だけ
でできているものに限る)
 
 
 
 〈商品を入れたり包んだりしていたプラスチック
製の容器や包装〉プラスチック製のボトル類
(しょうゆ・飲料用・酒類のペットボトルを除く)。
プラスチック製のトレイ(皿型容器)類。プラス
チック製のチューブ類、カップ・パック類、袋・
ラップ類。プラスチック製のペットボトルの
キャップ・ラベル。
 
粗大ごみ
      ・ ご家庭の日常生活から出されるごみで、最大の辺または径が30cmを超えるもの、あるいは棒状で1mを超えるもの
      ・ 家庭の引越しや大掃除などで一時的に多量に出されるごみ
       ※ 必ず、事前に粗大ごみ収集受付センター
            (フリーダイヤル:0120-790053
        携帯電話からは06-6377-5750 )にお申し込みください。収集日は申し込み受付の際に知らされるので、その日の当日   にお出しください。
 
      ・ 「粗大ごみ処理手数料券」を購入してください
      受付センターで手数料を確認後、取扱店(このあたりでは、ファミリーマート、ローソン、セブンイレブンなどのコンビニエンスストア、ライフ、イズミヤなどのスーパーマーケットで販売しています。)で品目ごとに「粗大ごみ処理手数料券」(以下、手数料券)を購入してください。手数料券は、200円、400円、700円、1,000円の4種類です。
 
      手数料券(シール)を貼り付けて収集日にお出しください
 
      手数料券はシールになっています。粗大ごみを出すときに、品目ごとによく見えるところに貼って出してください。再発行や払い戻しはありません。なお、有効期限がありませんので、間違って購入した手数料券は、別の機会に使用することができます。
 
保険のはなし

マンション総合保険
 共用部分について、火災・落雷・破損・爆発・外部からの物体の落下等による毀損・汚損等による損害補償のために、マンション総合保険(5年契約)を掛けています。また、専有部分での水漏れによる個人の賠償責任についての特約を付加しています。

主な補償内容は次の通りです
(1)火災・落雷・破裂・爆発
(2)風災・ひょう災・雪災
(3)外部からの物体の飛来・衝突
(4)騒じょう、集団行動

(5)盗難による盗取、毀損、汚損
(6)破損汚損(電気的・機械的事故不担保)免責金額5千円
(7)共用部分の水漏れ損害(原因調査費用付、年間100万円限度)
(8)什器・備品の損害
(9)個人賠償責任保険(免責金額なし)
(10)施設賠償責任保険(免責金額なし)

◎傷害総合保険と普通傷害保険
 管理組合の活動の際に、参加者が負傷した場合に備えて下記の2種類の保険を掛けています。いずれも、死亡・後遺障害 金300万円、入院日額金4,000円、通院日額金2,000円

●イベント総合保険
 草引き・消防訓練など管理組合の行事に参加した組合員・居住者全員が対象
●普通傷害保険
 工事・施設点検や物品運搬作業に参加した役員が対象
次に、以下の2種類の保険は、皆さん方ご自身でご検討が必要です
専用部分の「建物」の損害保険
 上記のマンション総合保険は、専用部分建物は対象外ですので、下記の火災事故の事例等につきましては補償されません。近く住宅金融公庫ローンを完済される予定の方もご点検が必要です。

-火災事故の事例-
1.自宅専用部建物が火災にあった。 2.他の専用部分からの出火により、消化放水で自宅建物が水浸しになった。 3.共用部分からの類焼で自宅専用部分建物が火災にあった。
専用部分の「家財」の損害保険
  以前、当管理組合では、専用部分の「家財」について、一括して団地保険を掛けていましたが、団地保険自体が廃止されています。居住者の皆さんの家財をフルカバーするためには、下記の「一部保険とは?」もよくお読みになり、各ご家庭ごとに保険金額を査定して「家財」の損害保険を契約されることをおすすめします。

-一部保険とは?-
  保険対象物の評価額よりも、設定している保険金額が少ない保険のことを一部保険といいます。この場合には、損害額が保険金額の範囲内であっても、保険金額の実際の評価額に対する割合で保険金が減額されて支払われます。

             保険金額 300万
補償額=実損額×----------------------
           保険会社査定家財総額の80%

        (独身者280万円~家族成人5人の1650万円まで家族構成等により変化)

  例えば、保険会社査定家財総額500万円について、保険金額300万円で契約した場合
   全損   損害額500万円 → 保険金300万円
   一部損失 損害額200万円 → 保険金150万円
  このように、一部損失の場合は、その損害額に対してある割合に比例して減額された金額が支給されます。300万円の保険ですから、損失額が200万円であれば200万円までは保険金が出るように考えてしまいがちですが、それは間違いです。誤解のないよう注意が必要です。

インターネット接続環境

①光接続(棟内に設備を有する業者で、回線業者・管理人(業者から)への申し込みが必要なところ)
・NTTデータ(プロバイダーを選べます) 
・KDDI
・YAHOO
・eonet

②ADSL接続(NTT局内工事のみを行うもので回線業者への申し込みで済む)
③ケーブルテレビインターネットサービス(回線業者への申し込みで済む)
・Baycom(ZAQ)

防災の取組み

防災に関する指針
  人的な被害を最小限にとどめ、情報不足から来るパニックを回避し、実行可能なマニュアルにそって行動する。
  速やかに地域及び行政の指揮下に入り、サービスの提供を受ける。
  想定すべき災害    ● 地震   ● 火災・ガス爆発   ● 水害 津波
[防災対策委員会]
  2004年10月16日防災マニュアル作成委員会(理事+ボランティア)を開く。
  今後、防災対策委員会をプロジェクト方式で立ち上げること。消防訓練を防災訓練を兼ねて行っていくこと。
  防災リーダーの選出、居住者の各階フロアー子殿会議をもって、防災について、直接理事と対話すること。
  来年度から備蓄の対策に入る。などを理事会に対して答申した。
  以降、防災対策委員会として動く。
組織 [防災リーダー]
(町会の防災リーダーとは別に独自のもの)
  防災リーダーを各階に決めておいて、災害の際リーダーを中心に各階ごとに行動(安否確認・サルベージ救助活動)する
  防災の体制がどこまで進んでいるか、定期的に評価する
  防災リーダー・各階班長は消防訓練の際、結果を管理組合に報告する
  管理組合役員は、サルベージ、マンションの保全に尽力する
管理組合の備蓄
  備蓄・防災備品は、各階の防災倉庫と管理棟集会室などに分散保管している
  ① ヘルメット スコップ バール ツルハシ 斧 リヤカー 一輪車 クリッパー ジャッキ 防災工具箱
  ② 灯油ガソリン、ブルーシート 担架 脚立 救急箱
  ③ 無線機 wifiルーター メガホン 電池 
  ④ 備蓄食料[α米 約3000食(管理組合事務所) ビスケット・乾パン 数百食 飲料水(居住棟防災倉庫)]

防災の取組の経過
  ① 2005年1月30日 第1回防災対策委員会 基本的な方針
  ② 2005年5月21日第21回通常総会「災害に強いマンションづくり」宣言
  ③ 2005年12月18日独自防災ポスター配布
  ④ 2006年防災対策各階フロアー会議 防災リーダーの選出
  ⑤ 2007年防災名簿づくり  2012年更新
  ⑥ 2011年 3.11東日本大震災をふまえ、津波対策で災害時初動マニュアル作成 災害時、まずは、マンションから離れない
  ⑦ 2011年6月19日津波想定避難訓練(住之江区の津波避難訓練 規範を目指し、マスコミに公開)
  ⑧ 2012年6月10日津波想定避難訓練二回目(住之江区の津波避難訓練 啓発を目指し、マスコミに公開)
  ⑧ 2018年6月24日津波想定避難訓練に加えて大和川水害時低層階避難訓練

現在の備蓄状況
    ファミリートーク新北島 防災対策委員会 備蓄一覧 pdf

町会

会の名称
  新北島中町会(ファミリートーク新北島だけで1町会を構成しています)
会  員
  ファミリートーク新北島に居住する全員
会の位置づけ
① 大阪市地域振興町会
② 住之江区地域振興町会
③ 新北島連合振興町会 (さざんか新北島協議会に参加しています)
④ 新北島中町会    の順に系統があります
会の活動内容
① 国・府・市・区の行政のお手伝い
② 防災・防犯(年末夜警)・福祉
③ 青少年の育成・指導
④ その他各種行事   
     餅つき(町会主催)
     ビアパーティー、創立記念事業(管理組合共催)
     盆おどり(新北島社会福祉協議会主催)
     高崎神社の祭礼、新北島東公園の清掃(年1~2回)
     親睦行事、等
会の運営
  運営員(役 員)
    19~20名<各階班長1名、会長、女性部長、青少年部長(ジュニアクラブ部長兼任)、シルバークラブ部長(シルバークラブ会長兼任)、会計監査2名>
  役員会の開催
    月1回の定例会と必要に応じて臨時に開催
  運営資金
    1世帯月額300円の会費(年3600円)とその他各種団体からの助成金
  運営員(役 員)の任期
    2年 再選をさまたげるものではない

女性部

会の名称
住之江区新北島中町会女性部
会  員
ファミリートーク新北島に居住する成年女性
会の位置づけ
① 新北島連合女性部
② 中町会女性部
会の目的
親  睦
会の活動内容
① 町会主催行事への協力
② 中町会女性部主催行事
③ 連合町会主催行事への協力
④ 地域振興の研修会、及び防災訓練(区からの要請)
会の運営
役員構成
   各階から1名(ただし、12~14階の3フロアから2~3名)計13~14名
    (内 部長1名、副部長2名、会計1名、会計監査1名)
   奇数階は東側から、偶数階は西側から、号室を順番に回る
役員会の開催
   適時、必要に応じて
運営資金
   中町会からの助成金
役員の任期
   2年

シルバークラブ

会の名称
  新北島中町会シルバークラブ
会  員(構成)
  ファミリートーク新北島に居住する65歳以上の全員
会の活動内容
   ① 健やかに心身の健康が保持出来る様に
   ② 近隣・地域との親睦をはかる
   ③ その他の行事
     新春親睦会・茶話会など
     長寿お祝い(80歳・88歳・90歳)
会の運営
役  員
    会長(シルバークラブ部長兼任)、副会長、総務部長、会計部長、会計監査、幹事、相談役
役員会の開催
    不定期(必要に応じて開催)
運営資金
    中町会からの助成金と寄付金その他
役員の任期
    2年