ファミリートーク新北島管理組合規約
第 １ 章 総 則
（目的）
第 １ 条 この規約は、「建物の区分所有等に関する法律」〈昭和３７年法律第
６９号〉（以下「区分所有法」という。）にもとづき、ファミリートー
ク新北島の管理または使用に関する事項について定めることにより、区
分所有者の共同の利益を増進し、良好な環境を確保することを目的とす
る。
（定義）
第 ２ 条 この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定
めるところによる。
(1) 区分所有権 区分所有法第２条第１項の区分所有権をいう。
(2) 区分所有者 区分所有法第２条第２項の区分所有者をいう。
(3) 占 有 者 区分所有法第６条第３項の占有者をいう。
(4) 専有部分 区分所有法第２条第３項の専有部分をいう。
(5) 共用部分 区分所有法第２条第４項の共用部分をいう。
(6) 敷 地 区分所有法第２条第５項の建物の敷地をいう。
(7) 敷地利用権 区分所有法第２条第６項の敷地利用権をいう。
(8) 共用部分等 共用部分および付属施設をいう。
(9) 専用使用権 敷地および共用部分等の一部について、特定の区分
所有者が排他的に使用できる権利をいう。
(10) 専用使用部分 専用使用権の対象となっている敷地および共用部分
等の部分をいう。
（規約及び総会の決議の遵守義務）
第 ３ 条 区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約および総会
の決議を誠実に遵守しなければならない。
２．区分所有者は、同居する者に対してこの規約および総会の決議に定め
る事項を遵守させなければならない。
（対象物件の範囲）
第 ４ 条 この規約の対象となる物件の範囲は、別表第１に記載された敷地、建
物および附属施設（以下「対象物件」という。）とする。
（規約及び総会の決議の効力）
第 ５ 条 この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人および特定承継
人に対してもその効力を有する。
２．占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総
会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
（管理組合）
第 ６ 条 区分所有者は、第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員
をもってファミリートーク新北島管理組合法人（以下「管理組合」とい
う。）を構成する。
２．管理組合は、大阪市住之江区新北島４丁目４番５６号に事務所を置く。
３．管理組合の業務､組織等については第６章に定めるところによる｡
第 ２ 章 専有部分等の範囲
（専有部分の範囲）
第 ７ 条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付し
た住戸（以下「住戸部分」という。）とする。
２．前項の住戸部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとお
りとする。
(１) 天井、床および壁は､躯体部分を除く部分を専有部分とする｡
(２) 玄関扉は、錠および内部塗装部分を専有部分とする。
(３) 窓枠および窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３．専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のも
のは、専有部分とする。
（共用部分の範囲）
第 ８ 条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。
第 ３ 章 敷地および共用部分等の共有
（共有）
第 ９ 条 対象物件のうち敷地および共用部分等は、区分所有者の共有とする。
（共有持分）
第１０条 各区分所有者の敷地利用権および共有部分等の持分（以下「共有持
分」という。）の割合は、別表第３に掲げるとおりとする。
（分割請求および単独処分の禁止）
第１１条 区分所有者は、共有持分の分割を請求し、または、専有部分と共有持
分とを分離して処分してはならない。
第 ４ 章 用 法
（専有部分の用途）
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他
の用途に供してはならない。
（敷地および共用部分等の用法）
第１３条 区分所有者は、敷地および共用部分等をそれぞれの通常の用法に従っ
て使用しなければならない。
（バルコニー等の専用使用権）
第１４条 区分所有者は、別表第４に掲げるバルコニー、専用庭、玄関扉、窓枠
、窓ガラスおよび集合郵便受箱について、同表に掲げるとおり、専用使
用権を有することを承認する。
２．前項のうち、専用庭の使用料については、同表に定める専用使用料を
管理組合に納入しなければならない。たゞし、納入方法は第２４条に定
める管理組合費に準ずるものとする。
３．前項の専用使用料が他の使用料と比較して不相応に至ったときは、そ
の額を変更することができる。
４．専用庭の使用者は、専用庭の使用に際して、次に掲げる行為をしては
ならない。
(１) 建築物もしくは工作物を設置または構築すること。
(２) 他の区分所有者に迷惑をおよぼす行為をすること。
（規則）
第１５条 対象物件の使用については、別に規則を定めることができる。
（駐車場の使用）
第１６条 管理組合は、駐車場等使用規則により、ファミリートーク新北島居住
者（以下「居住者」という。）のうち、特定の者に対し、駐車場の使用
を承認することができる。
２．前項により駐車場を使用している者は、駐車場等使用規則の定めに従
って使用しなければならない。
３．駐車場使用者が、ファミリートーク新北島に居住しなくなったときは、
駐車場を使用する権利は消滅する。
４．第３４条に定める管理者たる理事長は、ファミリートーク新北島内の
駐車場について「自動車の保管場所の確保等に関する法律」〈昭和３７
年法律１４５号〉に定める「保管場所」の証明をする権限を有するもの
とする。
（集会所の使用）
第１７条 集会所の使用については、集会所使用規則を定めるものとする。
２．集会所の使用にあたっては、集会所使用規則の定めに従って使用する
ものとする。
（敷地および共用部分等の第三者の使用）
第１８条 区分所有者は、次に掲げる敷地および共用部分等の一部をそれぞれ当
該各号に掲げる者が使用することを承認する。
(１) 管理事務所、機械室その他対象物件の管理の執務上必要な施設
管理業務を委託し、または請負った者
(２) 電気室 関西電力株式会社
２．前項に掲げるもののほか、区分所有者は、管理組合が総会の決議を経
て、敷地および共用部分等（専用使用部分を除く。）の一部について、
第三者に使用させることを承認する。
（専有部分の貸与）
第１９条 区分所有者が長期にわたり不在となるときは、理事長に書面によるそ
の旨の届出をするとともに、代理人（留守管理人）を届出なければなら
ない。
２．前項の場合において、区分所有者は、代理人がこの規約および規則に
定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出しなければならない。
第 ５ 章 管 理
第１節 総 則
（区分所有者の責務）
第２０条 区分所有者は、対象物件について、その価値および機能の維持増進を
図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。
（敷地および共用部分等の管理に関する責任と負担）
第２１条 敷地および共用部分等の管理については管理組合がその責任と負担に
おいてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通
常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負
担においてこれを行わなければならない。
２．専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理
を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
れを行うことができる。
（窓ガラス等の改良）
第２１条の２ 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開
口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向
上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計
画修繕としてこれを実施するものとする。
２．管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事
を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、規則を定
めるものとする。
（必要箇所への立入り）
第２２条 前条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、
他の者が管理する専有部分または専用使用部分への立入りを請求するこ
とができる。
２．前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒
否してはならない。
３．前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結
果生じた損害を賠償しなければならない。
４．立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければ
ならない。
（損害保険）
第２３条 区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害
保険の契約を締結することを承認する。
２．理事長（第３４条に定める理事長をいう。）は、前項の契約に基づく
保険金の請求および受領について、区分所有者を代理する。
第２節 費用の負担
（管理組合費）
第２４条 区分所有者は、敷地および共用部分等の管理および管理組合の運営に
要する経費に充てるため、入居の有無にかかわらず、次の費用（以下
「管理組合費」という。）を管理組合に納入しなければならない。
(１) 管理費
(２) 修繕積立金
２．管理費の額については、各区分所有者が所有する専有部分の数に応じ
て算出するものとする。
３．修繕積立金の額については、第１０条に定める各区分所有者の共有持
分の割合に応じて算出するものとする。
４．管理組合費の額について、理事長は毎年通常総会において、その額を
提示し、承認を得なければならない。
５．管理費は、次の各号に掲げる経費に充当するものとする。
(１) 管理業務委託経費
(２) 共同設備の保守維持費および運転費
(３) 備品費、通信費その他の事務費
(４) 共同部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
(５) 経常的な補修費
(６) 清掃費、消毒費およびごみ処理費
(７) 専門的知識を有する者の活用に要する費用
(８) 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要
する費用
(９) 会議費
(10) 広報および連絡業務に要する費用
(11) 組合活動諸経費
(12) その他管理組合の運営に要する費用
６．修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する
ものとする。
(１) 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
(２) 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
(３) 敷地および共用部分等の変更
(４) 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
(５) その他敷地および共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利
益のために特別に必要となる管理
７．前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下、
「建替え決議」という。）又は建替えに関する区分所有者全員の合意の
後であっても、マンション建替えの円滑化等に関する法律（以下、本項
において「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合（以下、
「建替組合」という。）の設立の認可又は円滑化法第４５条のマンショ
ン建替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計
等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕
積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相
当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
８．管理組合は、第６項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修
繕積立金をもってその償還に充てることができる。
９．管理組合費は、過誤納の場合を除き一切払い戻ししないものとする。
10．修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。
11．管理組合費は、翌月分を当月末日までに指定の金融機関に前納するも
のとする。
（使用料）
第２５条 管理組合は、本規約または第１５条により別に定める規則、または、
総会の決議に基づき、専用使用料、または、その他敷地および共用部分
等に係る使用料を徴収することができるものとする。
２．専用使用料、または、その他敷地および共用部分等に係る使用料は、
管理費に充当するものとする。
第 ６ 章 管理組合
第１節 組合員
（組合員の資格）
第２６条 組合員の資格は、区分所有者になったときに取得し、区分所有者でな
くなったときに喪失する。
２．新たに組合員の資格を取得し、または喪失した者は、直ちにその旨を
書面により管理組合に届け出なければならない。
（看板の設置等）
第２７条 組合員は、対象物件に看板、掲示板、広告および標識等を設置または
貼付しようとするときは、管理組合の承認を得なければならない。
（専有部分の修繕等）
第27条の2 組合員は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着
す る物件の取付若しくは取替え（以下、「修繕等」という。）を行おう
と するときは、あらかじめ、理事長にその旨を申請し、書面による承認
を 受けなければならない。
２．前項の場合において、組合員は、設計図、仕様書及び工程表を添付し
た申請書を理事長に提出しなければならない。
３．理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとするとき、
又は不承認としようとするときは、理事会の決議を経なければならない。
４．第１項の承認があったときは、組合員は、承認の範囲内において、専
有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
５．理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内におい
て、修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場
合において、組合員は、正当な理由がなければこれを拒否してはならな
い。
（禁止行為）
第２８条 組合員は、次の各号に掲げる行為をし、あるいはさせてはならない。
(１) 建物構造上必要欠くことのできない主要構造部（建築基準法にも
とづく耐震壁、梁および床等）の耐力をそこなうおそれのある変更
をすること。
(２) 騒音、悪臭により他に迷惑となる行為をすること。
(３) 爆発性、引火性を有する多量の物品、その他危険、不潔または悪
臭のある物品等を対象物件内に搬入、格納すること。
(４) 各住戸に接するバルコニーを非常時における隣戸への退避通路と
しての用途をそこなうおそれのある用途に供すること。
(５) 前各号のほか、他に迷惑をおよぼし、または共同の利益に反する
行為をすること。
第２節 管理組合の業務
（業務）
第２９条 管理組合は、次の各号に掲げる業務を行なう。
(１) 管理組合が管理する敷地および共用部分等（以下「組合管理部
分」という。）の保安、保全、保守、清掃およびごみ処理
(２) 組合管理部分の修繕
(４) 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業
務
(５) 適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受け
た設計図書の管理
(６) 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
(７) 共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
(８) 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うこと
が適当であると認められる管理行為
(９) 敷地および共用部分等の変更および運営
(10) 修繕積立金の運用
(11) 官公庁、町内会等との渉外業務
(12) 風紀、秩序および安全の維持に関する業務
(13) 防災に関する業務
(14) 広報および連絡業務
(15) 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
(16) 管理組合の消滅時における残余財産の清算
(17) その他組合員の共同の利益を増進し、良好な環境を確保するため
に必要な業務
２．管理組合は、前項の業務に関し、区分所有者を代理する。共用部分等
について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に
ついても同様とする。
３．管理組合は、その業務（前項後段に規定する事項を含む。）に関し、
区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
４．管理組合は、前項により原告又は被告となったときは、遅滞なく、区
分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合においては、第
４４条第２項から第４項までの規定を準用する。
（業務の委託等）
第３０条 管理組合は、前条に定める業務の全部または一部を、マンション管理
業者（適正化法第２条第８号の「マンション管理業者」をいう。）等第
三者に委託し、または請け負わせて執行することができる。
（専門的知識を有する者の活用）
第３０条の２ 管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第５号の「マンショ
ン管理士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知
識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、
相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。
第３節 役 員
（役員の選任）
第３１条 管理組合には、次の役員を置く。
(１) 理事 １２名以上１８名以下
(２) 監事 ２名
２．役員は、ファミリートーク新北島に現に居住する組合員と賃借人（民
法第６０２条に定められた期間を超えない賃貸借を除く）並びにこれら
の同居の家族のうちから総会で選任する。
３．前項にもとづき、総会に提案する役員の候補者の選出については、役
員候補選出規則を定めるものとする。
４．理事は、互選により、次のとおり役割を分担する。
(１) 理 事 長 １名
(２) 副理事長 若干名
(３) 業務担当理事 若干名
(４) 会計担当理事 １名
(５) 書記担当理事 若干名
(６) 施設担当理事 若干名
(７) 防火防犯担当理事 若干名
(８) 広報担当理事 若干名
（役員の任期）
第３２条 役員の任期は、就任後２回目の通常総会終結のときまでとする。ただ
し、再任をさまたげない。もし、４３条３項の期間内に通常総会が開催
されない場合には、役員の任期については、その期間の最終日に通常総
会が終結したものとみなす。
２．理事長の再選は、１回限り(期中で就任した場合も同様)とする。ただ
し、理事全員の同意があればこの限りでない。
３．役員に欠員の生じたときは、遅滞なく補充し、後任者の任期は、前任
者の残存期間とする。
４．任期の満了または辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任す
るまでの間、引き続きその職務を行う。
５．役員が、前条第２項の資格を失った場合においては、その役員は当然
にその地位を失う。
（役員の誠実義務等）
第３３条 役員は、法令、規約および規則並びに総会および理事会の決議に従い、
組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。
（理事長）
第３４条 理事長は、管理組合を代表しその業務を統括するほか、次の各号に掲
げる業務を遂行する。
(１) 規約、規則または総会若しくは理事会の決議により、理事長の職
務として定められた事項
(２) 理事会の承認を得て、職員を採用し、または解雇すること。
２．理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
３．理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管
理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４．理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に職務の一部を委任する
ことができる。
（副理事長）
第３５条 副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務
を代理し、理事長が欠けたときはその職務を行う。
２．副理事長を２名以上おいた場合には、前項の理事長の職務を代理し、
又はその職務を行う者の順序を、予め理事会で定めなければならない。
（業務担当理事）
第３６条 業務担当理事は、駐車場・駐輪場・集会所等の使用に関する管理の他、
次条以下に規定する以外の職務を行う。
（会計担当理事）
第３７条 会計担当理事は、現金出納簿、備品台帳等を設けて収支の状況を明ら
かにするなど、組合会計に関する職務を行う。
２．会計担当理事は、月毎の予算の執行状況をその都度、理事会に報告し
なければならない。
（書記担当理事）
第３８条 書記担当理事は、総会および理事会の書記をつとめ、これらの議事録
の作成並びに経過報告を行う他、理事会内における全般的事務を行う。
（施設担当理事）
第３９条 施設担当理事は、共用部分等に係る施設の維持管理に関する職務を行
う。
（防火防犯担当理事）
第４０条 防火防犯担当理事は、対象物件の防火管理並びに防犯に関する職務を
行う。
２．防火防犯担当理事は、防火管理者資格講習を受け、所轄消防署へ防火
管理者選任届をしなければならない。
（広報担当理事）
第４０条の２ 広報担当理事は、広報活動に関する職務を行う。
（監事）
第４１条 監事は、管理組合の業務の執行および財産の状況を監査し、その結果
を総会に報告しなければならない。
２．監事は、管理組合の業務の執行および財産の状況について不正がある
と認め、または緊急に是正しなければ管理組合に回復しがたい損害が生
じると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
３．監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。
（その他の担当理事）
第４２条 第３４条から第４０条の２までの理事以外に必要に応じて理事会にお
いてその担当理事を決めることができる。また、第３１条第４項に定め
る役割を持たない無任所の理事を置くことができる。
第４節 総 会
（総会）
第４３条 管理組合の総会は、総組合員で組織する。
２．総会は、通常総会および臨時総会とし、区分所有法に定める集会とす
る。
３．理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２カ月以内に招
集しなければならない。
４．理事長は、必要と認める場合においては、理事会の決議を経て、何時
でも臨時総会を招集することができる。
５．総会の議長は、理事長または、理事長が指名した役員が務める。
（招集手続）
第４４条 総会を招集するには、少なくとも総会を開く日の２週間前（会議の目
的が建替え決議であるときは２か月前）までに会議の日時、場所および
目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。
２．前項の通知は、管理組合に対し組合員が届出をした宛先に発するもの
とする。ただし、その届出のない組合員に対しては、対象物件内の専有
部分の所在地宛に発するものとする。
３．一つの専有部分につき二人以上の組合員が存在する場合、第１項の通
知は、第４７条第３項に規定する者（届出のないときは、任意の一人）
に通知すれば足りるものとする。
４．第１項の通知は、対象物件内に居住する組合員および第２項の届出の
ない組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することをも
って、これに代えることができる。
５．第１項の通知をする場合において、会議の目的が第４８条第３項第１
号、第２号（括弧内で除く変更も含む）若しくは第４号に掲げる事項の
決議または同条第４項の建替え決議であるときは、その議案の要領をも
通知しなければならない。
６．会議の目的が建替え決議であるときは、前項に定める議案の要領のほ
か、次の事項を通知しなければならない。
(１) 建替えを必要とする理由
(２) 建物の建替えをしたいとした場合における当該建物の効用の維持
及び回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要
する費用の額及びその内訳
(３) 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内
容
(４) 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
７．建替え決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く
日の１か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について組合員に
対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
８．第４６条第２項の場合には、第１項の通知を発した後遅滞なく、その
通知の内容を所定の掲示場所に掲示しなければならない。
９．第１項（会議の目的が建替え決議であるときを除く。）にかかわらず、
緊急を要する場合においては、理事長は理事会の承認を得て、５日間を
下回らない範囲において、第１項の期間を短縮することができる。
（組合員の総会招集権）
第４５条 組合員が組合員総数の５分の１以上および第４７条第１項に定める議
決権総数の５分の１以上にあたる組合員の同意を得て、会議の目的を示
して総会の招集を請求した場合において、理事長は、２週間以内に、そ
の請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議である
ときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知
を発しなければならない。
２．理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、
臨時総会を招集することができる。
３．前２項により招集された臨時総会においては、第４３条第５項にかか
わらず、議長は、総会に出席した組合員（書面または代理人によって議
決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員のなか
から選任する。
（出席資格）
第４６条 組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席することがで
きる。
２．区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき
利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができる。
この場合において、総会に出席して意見を述べようとする者は、あらか
じめ理事長にその旨を通知しなければならない。
（議決権）
第４７条 組合員は、その所有する一つの専有部分につき各１個の議決権を有す
る。
２．一つの専有部分につき２以上の組合員が存在する場合のこれらの者の
議決権は、あわせて１の組合員とみなす。
３．前項により１の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者１名を
選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なけ
ればならない。
４．組合員は、書面または代理人によって議決権を行使することができる。
５．組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、組合
員と同居する者またはその組合員の所有する専有部分を借り受けた者で
なければならない。
６．代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。
（総会の会議および議事）
第４８条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組
合員が出席しなければならない。
２．総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３．次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組
合員総数の４分の３以上および議決権総数の４分の３以上で決する。
(１) 規約の変更
(２) 敷地および共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を
伴わないものを除く。）
(３) 区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項
の訴えの提起
(４) 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共
用部分の復旧
(５) その他区分所有法および総会において本項の方法により決議する
こととした事項
４．区分所有法第６２条第１項の建替え決議は、第２項にかかわらず、組
合員総数の５分の４以上および議決権総数の５分の４以上で決する。
５．前４項の場合において、書面または代理人によって議決権を行使する
者は、出席組合員とみなす。
６．第３項第１号において、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影
響をおよぼすときは、その組合員の承諾を得なければならない。この場
合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはなら
ない。
７．第３項第２号において、敷地および共用部分等の変更が、専有部分ま
たは専用使用部分の使用に特別の影響をおよぼすときは、その専用使用
部分の専用使用を認められている組合員の承諾を得なければならない。
この場合において、その組合員は、正当な理由がなければこれを拒否し
てはならない。
８．第３号第３号に掲げる事項の決議を行うには、あらかじめ当該組合員
または占有者に対し、弁明する機会をあたえなければならない。
９．総会においては、第４４条第１項によりあらかじめ通知した事項につ
いてのみ、決議することができる。
（議決事項）
第４９条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
(１) 収支決算および事業報告
(２) 収支予算および事業計画
(３) 管理組合費および使用料の額並びに賦課徴収方法
(４) 規約の変更および規則の制定、変更または廃止
(５) 長期修繕計画の作成または変更
(６) 第２４条第６項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるた
めの資金の借入および修繕積立金の取崩し
(７) 第２４条第７項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経
費のための修繕積立金の取崩し
(８) 修繕積立金の保管及び運用方法
(９) 第２１条第２項に定める管理の実施
(10) 区分所有法第５７条第２項および前条第３項第３号の訴えの提起
並びにこれらの訴えを提起する者の選任
(11) 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
(12) 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え
(13) 役員の選任および解任
(14) 組合管理部分に関する管理業務の委託
(15) その他管理組合の業務に関する重要事項
（総会の決議に代る書面による合意）
第５０条 規約により総会において決議すべきものとされた事項について、組合
員全員の書面による合意があるときは、総会の決議があったものとみな
す。
（議事録の作成、保管等）
第５１条 総会の議事については、議長は議事録を作成しなければならない。
２．議事録には、議事の経過の要領およびその結果を記載し、議長および
議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなけれ
ばならない。
３．理事長は、議事録および前条の書面を保管し、組合員または利害関係
人の書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならな
い。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定するこ
とができる。
４．理事長は、所定の掲示場所に、議事録および前条の書面の保管場所を
掲示しなければならない。
第５節 理事会
（理事会）
第５２条 理事会は、理事をもって構成する。
２．理事会の議長は、理事長が努める。
（招集）
第５３条 理事会は、理事長が招集する。
２．理事が３分の１以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合
においては、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。
３．理事会の招集手続については、第４４条（建替え決議を会議の目的と
する場合の第１項及び第４項から第７項までを除く。）の規定を準用す
る。ただし、理事会においては別段の定めをすることができる。
（理事会の会議および議事）
第５４条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、
その議事は出席理事の過半数で決する。
２．前項の議事につき、特別の利害関係を有する理事は、その議決に参加
することができない。
３．役員候補選出規則により、理事候補または監事候補となった者は、新
会計年度開始以後通常総会開催までの間、理事会にオブザーバーとして
出席し、通常総会に提出する議案につき、質問をし、または意見を述べ
ることができる。
４．議事録については、第５１条（第４項を除く。）の規定を準用する。
（議決事項）
第５５条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項
を決議する。
(１) 収支決算案、事業報告案、収支予算案および事業計画案
(２) 規約の変更および規則の制定、変更または廃止に関する案
(３) 通常総会に提出する管理組合費の額
(４) 管理組合費、その他費用の出納取扱金融機関の決定
(５) 駐車場の位置および駐車台数に関する事項
(６) 長期修繕計画の作成または変更に関する案
(７) その他の総会提出議案
(８) 第２７条の２に定める承認または不承認
(９) 第６４条に定める共同の利益に反する行為の停止等の請求
(10) 総会から付託された事項および管理組合業務の執行についての必
要事項並びに取扱基準の制定、変更または廃止
（専門委員会の設置）
第５５条の２ 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、
特定の課題を調査又は検討させることができる。
２．専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。
第 ７ 章 会 計
（会計年度）
第５６条 管理組合の会計年度は、毎年４月１日から翌年３月３１日までとする。
（管理組合の収入および支出）
第５７条 管理組合の会計における収入は、第２４条第１項に定める管理組合費
および第２５条第１項に定める使用料等によるものとし、その支出は第
２４条第５項および第６項および第２５条第２項に定めるところにより
諸費用に充当する。
２．組合活動諸経費については、別に定める組合活動諸経費支給規則にも
とづき支給するものとする。
（収支予算の作成および変更）
第５８条 理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を
得なければならない。
２．収支予算を変更しようとするときは、理事長は、その案を臨時総会に
提出し、その承認を得なければならない。
（会計報告）
第５９条 理事長は、毎会計年度の収支決算案を監事の会計監査を経て通常総会
に報告し、その承認を得なければならない。
（管理組合費等の徴収）
第６０条 管理組合は、管理組合費および専用使用料等について組合員が各自開
設する預金口座から自動振替の方法により、第６２条に定める口座に受
け入れることとする。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する
場合においては、別に定めるところによる。
２．組合員が納付すべき金額を指定した期日までに納付しない場合におい
て、管理組合は、その未払金額について年利１４．６％の遅延損害金と、
違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、そ
の組合員に対して請求することができる。
３．管理組合は、未納の管理組合費及び使用料の請求に関して、理事会の
決議により、区分所有者のために、訴訟その他法的措置を遂行すること
ができる。
４．第２項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収
の諸費用に相当する収納金は、第２４条第５項に定める費用に充当する。
５．第２項の未払金額および遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収
の諸費用については、その組合員の特定承継人に対しても請求すること
ができる。
（管理組合費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費において余剰が生じた場合、その余剰は翌年
度に繰越すこととする。ただし、総会の決議を得て、その全部または一
部を修繕積立金として積立てることができる。
２．管理組合費に不足を生じた場合にあっては、管理組合は組合員に対し
て第２４条第２項、第３項に定める負担割合に応じて、その都度必要な
金額の負担を求めることができる。
（預金口座の開設）
第６２条 管理組合は、会計業務を遂行するため、管理組合の預金口座を開設す
るものとする。
（帳簿類の作成、保管）
第６３条 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿およびその他の帳票
類を作成して保管し、組合員または利害関係人の理由を付した書面によ
る請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合
において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
（消滅時の財産の清算）
第６３条の２ 管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第１０条に定め
る各区分所有者の共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属
するものとする。
第 ８ 章 雑 則
（義務違反者に対する措置）
第６４条 区分所有者または占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管
理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合ま
たはその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第５７条から第
６０条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。
（理事長の勧告および指示等）
第６５条 区分所有者若しくはその同居人または専有部分の貸与を受けた者若し
くはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約また
は規則等に違反したとき、または対象物件内における共同生活秩序を乱
す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者
等に対し、その是正等のため必要な勧告または指示若しくは警告を行う
ことができる。
２．区分所有者は、その同居人またはその所有する専有部分の貸与を受け
た者若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等の
ため必要な措置を講じなければならない。
３．区分所有者等がこの規約若しくは規則等に違反したとき、または区分
所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地および共用部分等に
おいて不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の
措置を講ずることができる。
(１) 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関
し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を遂行すること
(２) 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得によ
る返還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟におい
て原告又は被告となること、その法的措置をとること
４．前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金
としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。
５．前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収
納金は、第２４条第５項に定める費用に充当する。
６．理事長は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被
告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければな
らない。この場合には、第４４条第２項及び第３項の規定を準用する。
（合意管轄裁判所）
第６６条 この規約に関する管理組合と組合員間の訴訟については、大阪地方
（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所とする。
２．第４９条第８号に関する訴訟についても、前項と同様とする。
（規約外事項）
第６７条 規約および規則に定めのない事項については、区分所有法その他の法
令の定めるところによる。
２．規約、規則または法令のいずれにも定めのない事項については総会の
決議により定める。
（規約の保管等）
第６８条 本規約は、理事長が保管し、区分所有者または利害関係人の書面によ
る請求があったときは、これを閲覧させなければならない。この場合に
おいて、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
２．理事長は、所定の掲示場所に、規約の保管場所を掲示しなければなら
ない。
付 則 （昭和６０年１月２２日発足集会決議時）
（規約の発効）
第１条 この規約は、昭和６０年２月２７日から効力を発する。
（管理組合の成立）
第２条 ファミリートーク新北島管理組合は、昭和６０年２月２７日に成立す
るものとする。
（管理組合費および管理組合発足準備金等）
第３条 第２４条第４項に定める額は初年度については、別表第５のとおりと
する。
２．第２４条第１０項の規定にかかわらず、管理組合発足準備金として各
戸２０，０００円を徴収するものとし、管理組合費については、昭和６
０年３月分から第６０条第１項の方法により徴収するものとする。
（初年度の役員数）
第４条 第３１条第１項の規定にかかわらず、初年度の役員は、理事長１名、
副理事長兼業務担当理事１名、会計担当理事１名、書記担当理事１名、
施設兼防火担当理事１名、監事１名とする。
（初年度役員の任期）
第５条 第３２条第１項の規定にかかわらず、初年度役員の任期は昭和６０年
２月２７日から昭和６１年１月３１日までとする。
（初年度の通常総会）
第６条 第４３条第３項の規定にかかわらず、初年度の通常総会は、ファミリ
ートーク新北島管理組合発足集会をもって代えるものとする。
（初年度の会計年度）
第７条 第５６条の規定にかかわらず、初年度の会計年度は昭和６０年２月２
７日から昭和６１年１月３１日までとする。
付 則 （昭和６１年３月２日改正時）
第１条 第３２条第１項の規定にかかわらず、次年度役員の任期は、昭和６１
年２月１日から昭和６３年３月３１日までとする。
第２条 第５６条の規定にかかわらず、次年度の会計年度は、昭和６１年２月
１日から昭和６２年３月３１日までとする。
付 則 （昭和６３年４月２９日改正時）
昭和６３年４月１日に遡って施行する。
付 則 （平成４年４月２９日改正時）
１．本改正規約は、本年４月１日に遡って施行する。
２．本改正は、時限規約改正とし、住宅金融公庫への返済が完了した月の
属する会計年度の終了とともに効力を失い、別表第５は従前に復するも
のとする。
付 則 （平成９年５月２４日改正時）
第１条 この規約は、平成９年５月２４日に改正し、次条以下に定める事項を
除いて、同日から施行する。
第２条 本規約改正時に現任する役員の任期は、平成１０年度開始後２カ月以
内に行われる通常総会終結のときまでとする。第３２条第１項後段の規
定は、本条の場合に準用する。
第３条 第６章第３節（役員に関する規定）のうち第３２条第１項を除いて、
現任する役員には、なお改正前の規定を適用する。
付 則 （平成１１年５月２９日改正時）
第１条 本改正規約は、第６条第１項については法人格取得の時から、その他
については平成１１年５月２９日から施行する。
第２条 法人格取得の際における最初の役員の任期は、第３２条第１項前段本
文の規定にかかわらず、平成１２年４月１日（次年度開始日）から２ヵ
月以内に行われる通常総会終結のときまでとする。同条同項後段の規定
は、本条の場合に準用する。
付 則 （平成１５年５月２４日改正時）
この改正規約は、平成１５年５月２４日から施行する。
付 則 （平成１６年５月２２日改正時）
この改正規約は、平成１６年５月２２日から施行する。
| 物 件 名 | ファミリートーク新北島 | |
| 土 地 |
所 在 地 | 大阪市住之江区新北島４丁目４番地２５、４番地３２ |
| 面 積 | ９，７９１㎡４３ | |
| 権利関係 | 共 有 | |
| 建 物 |
構 造 等 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 陸屋根 １４階建(一部5･11階建) 共同住宅１棟 住戸２０５戸 |
| 延床面積 | １７，１９７㎡５１ | |
| 附属施設 |
管理事務所、集会所、電気室、ポンプ室（受水槽）、 駐車場施設、自転車置場、ゴミ集積場、エレベーター、 自動火災報知設備、屋外灯、放送設備、植栽等建物に附属す る施設 |
|
別表第２
１．玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、
ポンプ室、機械室、パイプスペース、メーターボックス、内外壁、界壁、床
スラブ、基礎部分、バルコニー、駐車場等専有部分に属さない「建物の部
分」
２．エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報
設備、インターネット通信設備（インターネット会社所有部分を除く）、ケ
ーブルテレビ設備（ケーブルテレビ会社所有部分を除く）、避雷針設備、塔
屋、集合郵便受箱、配線配管（給水管については、本管から各住戸メーター
を含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有
部分に属さない「建物の附属物」
３．管理事務所、集会所およびそれらの附属物
別表第３
| 住 戸 番 号 | 戸 数 | 共有持分の割合 |
| 204，205，206，207，210，211，212，213，216， 304，305，306，307，310，311，312，313，316， 404，405，406，407，410，411，412，413，416， 504，505，506，507，510，511，512，513，516， 604，605，606，607，610，611，612，613， 704，705，706，707，710，711，712，713， 804，805，806，807，810，811，812，813， 904，905，906，907，910，911，912，913， 1004，1005，1006，1007，1010，1011，1012，1013， 1104，1105，1106，1107，1110，1111，1112，1113， 1204，1205，1206，1207，1210，1211，1212，1213， 1304，1305，1306，1307，1310，1311，1312，1313， 1404，1405，1406，1407，1410，1411，1412，1413 |
戸 １０８ |
4，484／978，971 |
| 202，203，302，303，402，403，502，503，602，603， 702，703，802，803，902，903，1002，1003，1102， 1103，1203 |
２１ | 4，571／978，971 |
| 209，215，309，315，409，415，509，515，609，709， 809，909，1009，1109，1209，1309，1409 |
１７ | 4，699／978，971 |
| 208，308，408，508，608，708，808，908，1008， 1108，1208，1308，1408 |
１３ | 4，708／978，971 |
| 1303，1403 | ２ | 4，778／978，971 |
| 214，314，414，514，614，714，814，914，1014， 1114，1214，1314，1414 |
１３ | 5，053／978，971 |
| 201，217，301，317，401，417，501，517，601，701， 801，901，1001，1101 |
１４ | 5，553／978，971 |
| 104，105，106，107，110，111，112，113，116 | ９ | 5，975／978，971 |
| 102 | １ | 6，041／978，971 |
| 103 | １ | 6，085／978，971 |
| 109，115 | ２ | 6，207／978，971 |
| 108 | １ | 6，216／978，971 |
| 114 | １ | 6，587／978，971 |
| 101，117 | ２ | 6，758／978，971 |
| 合 計 | 205 | 978，971／978，971 |
別表第４
| 区分 専用 使用部分 |
位 置 | 専用使用権者 | 使用料 | 備 考 |
| バルコニー | 各住戸に接する バルコニー |
各住戸の区分所有者 | 無 償 | ---- |
| 玄 関 扉 窓 枠 窓 ガ ラ ス |
各住居に付属す る玄関扉 窓枠 窓ガラス |
同 上 | 同 上 | ---- |
| 集 合 郵 便 受 箱 |
１階玄関ホール | 同 上 | 同 上 | ---- |
| 専 用 庭 | 102号室に 接する専用庭 |
102号室の 区分所有者 |
月額440円 | 一戸当りの 専用庭面積 16㎡22 |
| 103,104,105,106, 107,110,111,112, 113,116号室に接 する専用庭 |
103,104,105,106, 107,110,111,112, 113,116号室の 区分所有者 |
月額 480円 | 一戸当りの 専用庭面積 17㎡66 |
|
| 109,115号室に 接する専用庭 |
109,115号室の 区分所有者 |
月額 530円 | 一戸当りの 専用庭面積 19㎡50 |
|
| 108号室に接 する専用庭 |
108号室の 区分所有者 |
月額 630円 | 一戸当りの 専用庭面積 23㎡17 |
|
| 114号室に接 する専用庭 |
114号室の 区分所有者 |
月額 750円 | 一戸当りの 専用庭面積 27㎡29 |
|
| 101,117号室に 接する専用庭 |
101,117号室の 区分所有者 |
月額 950円 | 一戸当りの 専用庭面積 34㎡70 |
(現行)管理組合費（平成１２年４月分以降）
| 204，205，206，207，210，211，212，213，216， 304，305，306，307，310，311，312，313，316， 404，405，406，407，410，411，412，413，416， 504．505．506．507．510．511．512．513．516． 604，605，606，607，610，611，612，613， 704，705，706，707，710，711，712，713， 804，805，806，807，810，811，812，813， 904．905．906．907．910．911．912、913． 1004，1005，1006，1007，1010，1011，1012，1013， 1104，1105，1106，1107，1110，1111，1112，1113， 1204，1205，1206，1207，1210，1211，1212，1213， 1304，1305，1306，1307，1310，1311，1312，1313， 1404．1405．1406．1407．1410．1411．1412，1413 |
108 | 4,500 | 11,510 | 16,010 |
| 202，203，302，303，402，403，502，503，602，603， 702，703，802，803，902，903，1002，1003，1102， 1103, 1203 |
21 | 4,500 | 11,740 | 16,240 |
| 209，215，309，315，409，415，509，515，609，709， 809，909，1009，1109，1209，1309，1409 |
17 | 4,500 | 12,070 | 16,570 |
| 208，308，408，508，608，708，808，908，1008， 1108，1208，1308，1408 |
13 | 4,500 | 12,090 | 16,590 |
| 1303，1403 | 2 | 4,500 | 12,270 | 16,770 |
| 214，314，414，514，614，714，814，914，1014， 1114，1214，1314，1414 |
13 | 4,500 | 12,980 | 17,480 |
| 201，217，301，317，401，417，501，517，601，701， 801，901，1001，1101 |
14 | 4,500 | 14,260 | 18,760 |
| 104，105，106，107，110，111，112，113，116 | 9 | 4,500 | 15,340 | 19,840 |
| 102 | 1 | 4,500 | 15,510 | 20,010 |
| 103 | 1 | 4,500 | 15,630 | 20,130 |
| 109，115 | 2 | 4,500 | 15,940 | 20,440 |
| 108 | 1 | 4,500 | 15,960 | 20,460 |
| 114 | 1 | 4,500 | 16,920 | 21,420 |
| 101,117 | 2 | 4,500 | 17,350 | 21,850 |
| 合 計 | 205 | 922,500 | 2,513,560 | 3,436,060 |